Mag een appartement met de bestemming kantoorruimte worden gebruikt als woonruimte? Die vraag stond centraal in een recente uitspraak van de kantonrechter. De eigenaar van een appartementsrecht wilde haar kantoorruimte voor langere tijd, 25 jaar, verhuren als woonruimte. Omdat de vergadering geen toestemming gaf, vroeg de eigenaar de kantonrechter om een vervangende machtiging (art. 5:121 BW).
De kantonrechter wees dat verzoek af. Geoordeeld werd dat volgens vaste rechtspraak toestemming voor een afwijkend gebruik slechts wordt gegeven indien dat afwijkend gebruik:
(1) tijdelijk van aard is;
(2) persoonlijk is; en
(3) op eenvoudige wijze te herstellen is.
Bestemming in de splitsingsakte
In de splitsingsakte is vastgelegd welke bestemming een appartementsrecht heeft. Die bestemming bepaalt in belangrijke mate hoe het appartement mag worden gebruikt. Als een appartementsrecht de bestemming kantoorruimte heeft, betekent dat dan ook niet zonder meer dat het appartement ook als woonruimte mag worden gebruikt.
Wanneer is afwijkend gebruik tijdelijk?
Volgens de kantonrechter was in de besproken uitspraak geen sprake van tijdelijk gebruik. Zelfs als 25 jaar nog als ‘tijdelijk’ zou kunnen gelden, is het onzeker of het gebruik daarna weer kan worden teruggedraaid. Een huurovereenkomst voor woonruimte zal namelijk vaak overgaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daardoor is het niet zeker dat het appartement na afloop weer als kantoor gebruikt kan worden.
Daarnaast is het de vraag of de ombouw tot woning makkelijk te herstellen is, zeker als ingrijpende fysieke aanpassingen en bouwkundige voorzieningen nodig zijn.
Vervangende machtiging of wijziging van de splitsingsakte?
De kantonrechter oordeelde dan ook dat sprake is van een goederenrechtelijke wijziging. In die situatie moet de splitsingsakte worden gewijzigd. De route van de vervangende machtiging (5:121 BW) is niet bedoeld om dergelijke wijziging van de bestemming te realiseren.
Deze uitspraak laat zien dat voor permanente wijzigingen van de bestemming de formele route van wijziging van de splitsingsakte nodig is. Alleen indien het te wijzigen appartement daadwerkelijk als tijdelijk en voor herstel vatbaar ingericht wordt, kan een wijziging van de splitsingsakte achterwege blijven.
Praktische les voor VvE’s en appartementseigenaars
Voor VvE’s en appartementseigenaars is het belangrijk om bij een verzoek tot afwijkend gebruik goed te kijken naar de aard en duur van het gewenste gebruik. Gaat het om een beperkte, persoonlijke en eenvoudig terug te draaien afwijking, dan kan toestemming van de vergadering mogelijk voldoende zijn. Gaat het daarentegen om een structurele wijziging van kantoorruimte naar woonruimte, dan zal al snel de vraag rijzen of de splitsingsakte moet worden aangepast.
Heeft u vragen over de bestemming van een appartementsrecht, een verzoek tot afwijkend gebruik of wijziging van de splitsingsakte? Neem gerust contact op met de specialisten in het VvE-recht van Rijssenbeek Advocaten.
Bron: Rijssenbeek Advocaten
